Leigumarkaðurinn gleypir íbúðarhúsnæðið: Þjóðhagsleg vá sem krefst tafarlausra aðgerða

Húsnæðismarkaðurinn á Íslandi stendur á krossgötum. Sú þróun sem nú á sér stað, þar sem eignarhald á íbúðarhúsnæði færist hratt frá einstaklingum yfir til fyrirtækja og leigufélaga, er gríðarlega alvarleg og krefst tafarlausra og róttækra inngripa. Fyrir fagið, og raunar fyrir samfélagið allt, er þetta ögurstund sem mun hafa langvarandi afleiðingar á efnahagslegan stöðugleika og lífskjör almennings.

Hratt niður á við: Tölur sem vekja óhug

Eins og Baldur Jezorski, fasteignasali, hefur bent á, erum við að sjá um 1% af fólki færast úr því að eiga eigið húsnæði og yfir á leigumarkaðinn á hverju ári. Þetta er ekki smáviði, heldur fullmyndaður stormur sem mun kollvarpa þeirri séreignastefnu sem lengi hefur verið burðarás í íslensku samfélagi. Á höfuðborgarsvæðinu er staðan verst, sérstaklega í Reykjavík, þar sem hlutfall einstaklinga með aðeins eina íbúð hefur lækkað stöðugt í 22 ár. Ef fram fer sem horfir, mun þetta hlutfall fara úr 61% í dag niður í aðeins 34% árið 2066. Á sama tíma rýkur hlutdeild lögaðila úr 22% upp í 43%.

Þessi þróun er ekki bundin við Reykjavík, heldur sést hún í öllum sveitarfélögum, þótt hraðinn sé mismunandi. Í Hafnarfirði lækkar eignarhald einstaklinga úr 72% í 57% og jafnvel í Mosfellsbæ, sem er skástur, fer hlutfallið úr 77% í 68%. Þetta er ljóst merki um kerfisbundna breytingu á markaðnum sem ógnar grundvallarstoðum íslensks efnahagslífs.

Séreignastefnan – hornsteinn velferðar

Hér á landi hefur séreignastefnan verið mikilvægur þáttur í að byggja upp eigið fé og veita einstaklingum og fjölskyldum öryggi. Hún hefur gert fólki kleift að verjast áföllum, umbreyta lánum og komast í gegnum erfiða tíma. Með því að eiga eign er hægt að nýta eignamyndunina til að fjármagna menntun, heilsugæslu eða aðra mikilvæga þætti í lífinu. Á leigumarkaði er þessi sveigjanleiki enginn. Ef þú borgar ekki, ertu á götunni, án nokkurra trygginga eða möguleika á að byggja upp varasjóð.

Þegar eignamyndun færist að mestu leyti í hendur örfárra ríkari einstaklinga og stórra leigufélaga, verður það til þess að misskipting eykst og millistéttin veikist. Þetta er ekki bara efnahagslegt vandamál, heldur félagslegt vandamál sem gæti haft djúpstæð áhrif á samheldni og jafnrétti í samfélaginu.

Orsakir og lausnir: Hver ber ábyrgð?

Orsakir þessarar þróunar eru margþættar og ekki flóknar. Húsnæði hefur verið ein besta fjárfesting á Íslandi. Skattalegt umhverfi ýtir undir að setja eignir í félög, engar takmarkanir eru á fyrirtækjaeign íbúðarhúsnæðis, bankakerfið lánar fjárfestum hraðar og auðveldar en fyrstu kaupendum, og lífeyrissjóðirnir eru komnir í samkeppni við fjölskyldur landsins. Þegar 28 ára einstaklingur í Reykjavík, með sparað eigið fé, þarf að keppa við fjárfesti sem þekkir markaðinn betur og hefur auðveldari aðgang að lánum, er ljóst hver verður undir í þeim slag.

Það er komið að ögurstundu. Ríkið þarf að gera upp við sig hvort við viljum halda í séreignastefnuna eða sætta okkur við að meirihluti þjóðarinnar verði kominn í leiguhúsnæði á næstu áratugum. Mögulegar lausnir eru til staðar:

• Ríkisstjórn og Alþingi geta sett kvaðir á leigufélög, hækkað skatta á leigutekjur þeirra sem eiga fleiri en 10 íbúðir, veitt fyrstu kaupendum sérstök lán og ívilnanir, og sett leiguþak.
• Sveitarfélögin geta sett á kvaðir um að eignir skuli aðeins seldar einstaklingum og komið sjálf á fót óhagnaðardrifnum leigufélögum.
• Bankarnir og lífeyrissjóðirnir þurfa að endurskoða sínar áherslur og spyrja sig hvort 18% ávöxtun af íbúðarhúsnæði sé verðmæti sem þeir vilja taka úr vasa fyrstu kaupenda. Þeir geta einnig útbúið kaupleigukerfi sem gefur leigjendum færi á að eignast íbúðir.

Framtíðin í húfi

Ef ekkert breytist, verður kostnaðarsamur leigumarkaður í höndum fárra stórra leigufélaga og fjölskyldurekinna smáleigufélaga. Þá verðum við að vona að þau verði sanngjörn við leigutaka í dag og um ókomna framtíð, hækki ekki leiguna umfram launahækkanir og hugsi ekki um hagnað umfram hag íbúa. En er það nógu góð von fyrir framtíð komandi kynslóða?

Það er ekki of seint að snúa þessu við. En stjórnvöld og sveitarfélög verða að taka af skarið og hefja vinnu við þennan viðsnúning sem þarf að eiga sér stað. Spurningin er ekki hver vinnur í þessum kapli kaupmáttar gegn fjölskyldum og fyrstu kaupendum – það er ljóst. Spurningin er hvort við ætlum að breyta reglunum áður en það er orðið of seint.