Stjórnvöld missa af tækifæri: Vantar skýra stefnu um aukið framboð á íbúðamarkaði

Kynning á öðrum húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar hefur vakið athygli og umræðu, en fyrir byggingariðnaðinn hér á landi er fyrirsjáanleiki og skýr stefna um framtíðarframboð á íbúðum lífsnauðsynleg. Við hjá Braggi.is höfum rýnt í þær fyrstu tillögur sem kynntar voru og verðum að draga þá ályktun að pakkinn sé að mörgu leyti rýr og óljós hvað varðar raunveruleg áhrif á aukningu byggingaframkvæmda. Þrátt fyrir lofsverð markmið um bætta stöðu ákveðinna hópa og nýtingu opinberra eigna, virðist vanta skýra sýn á hvernig eigi að koma byggingargeiranum aftur í gang í því vaxtaumhverfi sem nú ríkir.

Ákall um raunverulegar lausnir í byggingarkreppu

íslenskur byggingariðnaður stendur frammi fyrir gríðarlegum áskorunum. Hár byggingarkostnaður, óstöðugt vaxtaumhverfi og minnkandi eftirspurn eftir nýjum íbúðum hefur valdið því að fjöldi verkefna hefur verið settur á ís. Fagið hefur því miður fundið fyrir þessu af fullum þunga og hefur verið kallað eftir aðgerðum sem geta í raun blásið lífi í nýjar framkvæmdir og aukið framboð íbúða á markaðnum. Það er ljóst að stærsta hindrunin í dag er hátt vaxtastig og fjármögnunarkostnaður sem gerir verkefni óframkvæmanleg.

Þegar skoðaðar eru þær aðgerðir sem eru í húsnæðispakkanum, er erfitt að sjá hvernig þær munu snúa þessari þróun við. Þær virðast frekar einbeita sér að því að laga einstaka fleti á markaðnum eða styðja við sérstaka hópa, frekar en að takast á við rót vandans sem er skortur á framboði vegna stöðnunar í byggingariðnaði. Við þurfum ekki síst á skýrum áætlunum að halda sem miða að því að:

• Lækka byggingarkostnað með einföldun regluverks og skilvirkari ferlum.
• Skapa forsendur fyrir ódýrari fjármögnun fyrir byggingarverkefni.
• Hvetja til nýsköpunar og hagkvæmari byggingaraðferða.

Aukin réttindi leigjenda – spurningamerki við áhrif á leiguverð

Einn meginþáttur húsnæðispakkans snýst um að styrkja stöðu leigjenda. Þetta felur í sér að bæta réttarstöðu, tryggja öflug réttarúrræði, auka þekkingu á réttindum og skyldum og bæta húsnæðisstuðning. Þá hefur stuðningur við Leigjendaaðstoð Neytendasamtakanna verið aukinn.

Þótt það sé lofsvert að styrkja réttarstöðu leigjenda og auka gagnsæi á leigumarkaði, verðum við að spyrja okkur hvernig þetta muni í raun hafa áhrif á leiguverð. Reynslan hefur sýnt að aukin réttindi leigutaka eru varla líkleg til þess að lækka leiguverð. Þvert á móti geta þær í sumum tilfellum valdið því að leigusalar verða tregari til að leigja út eignir sínar, sem dregur úr framboði og getur þannig haft neikvæð áhrif á leiguverð til lengri tíma litið. Raunveruleg lausn á háu leiguverði liggur í auknu framboði íbúða, ekki eingöngu í reglugerðum um núverandi markað.

Umbreyting atvinnuhúsnæðis og nýting ríkisjóða: Vonarneisti eða skammtímalausn?

Jákvæðasti punkturinn í pakkanum,, er hugmyndin um að stuðla að uppbyggingu á ríkisreitum og umbreyta atvinnuhúsnæði í íbúðir. Koma á nýjum viðbótarframlögum, allt að 5% af stofnkostnaði, fyrir umbreytingu atvinnuhúsnæðis í almennar íbúðir.

Þetta er skref í rétta átt, sérstaklega nýting ríkisjóða sem getur verið langtíma lausn á lóðaskorti. Hins vegar þarf að skoða nánar hvort þetta sé nægilega öflugt til að koma málum almennilega af stað. Er 5% framlag nægilegt hvati til að knýja fram umbreytingu í stórum stíl, sérstaklega í ljósi þeirra áskorana sem fylgja slíkum verkefnum (burðarvirki, lagnir, hljóðvist, o.fl.)? Slík umbreyting er oft flóknari og dýrari en almenn nýbygging, og áhrifin á heildarframboð eru takmörkuð. Það er líka mikilvægt að ríkisjóðir séu ekki bara nýttar, heldur að ferlið við að úthluta þeim og hefja framkvæmdir sé hraðvirkt og skilvirkt, því tíminn er dýrmætur í byggingariðnaði.

Húsnæðislánakerfið og stuðningur við sérþarfir – mikilvægt en ekki neyðarúrræði

Einnig er kveðið á um starfshóp um nýtt húsnæðislánakerfi sem á að kortleggja áhrif breytinga á lánaframboði og greina hvort þörf sé á breytingum á löggjöf. Markmiðið er að tryggja meira gagnsæi, sveigjanleika og fyrirsjáanleika fyrir neytendur. Slík vinna er að sjálfsögðu mikilvæg fyrir neytendur og fjármálastöðugleika. Hins vegar eru áhrifin á núverandi framboðskreppu í byggingariðnaði óljós. Þetta er langtímaverkefni sem mun ekki leysa bráðavanda fagsins.

Þá eru sérstök búsetuúrræði fyrir fatlað fólk og stefna á landsvísu um málefni þeirra sem búa við heimilisleysi eða óviðunandi húsnæðisaðstæður lofsverð. Hugmyndafræðin um „húsnæði fyrst“ er mikilvæg og samfélagslega nauðsynleg. Þessar aðgerðir eru þó fyrst og fremst félagsleg úrræði og miða að því að bæta aðstæður ákveðinna hópa, en ekki beint að því að fjölga íbúðum á markaði í heild sinni eða hvetja til nýrra byggingarframkvæmda í því mæli sem þörf er á.

Landsbyggðin og viljayfirlýsingar – fleiri spurningar en svör

Viljayfirlýsing um húsnæðisuppbyggingu á landsbyggðinni er enn einn punkturinn í pakkanum. Markmiðið er að styðja við fjölbreyttar húsnæðislausir í byggðakjörnum utan höfuðborgarsvæðisins. Þetta er gott markmið en viljayfirlýsing er ekki framkvæmdaáætlun. Byggingariðnaðurinn þarf skýra hvata og fjármögnunaráætlanir til að hefja framkvæmdir á landsbyggðinni, sem oft standa frammi fyrir enn meiri áskorunum en á höfuðborgarsvæðinu hvað varðar hagkvæmni og stærðarhagkvæmni. Fyrir venjulegt fólk og framkvæmdaaðila er ekki hægt að sjá hvernig þetta mun hafa skýr áhrif á næstunni.

Framtíðarsýn án raunverulegra hreyfinga?

Niðurstaða Braggi.is er að annar húsnæðispakki ríkisstjórnarinnar sé margþættur að eðlisfari, en skortir heildstæða sýn og kraft til að breyta miklu.