Leigubremsan stöðvar hækkanir á samningstíma, ekki við nýjan samning

Frumvarp félags- og húsnæðismálaráðherra bannar mánaðarlega vísitölutengingu húsaleigu og takmarkar reglubundnar hækkanir á samningstíma við vísitölu neysluverðs. Lögin eiga að taka gildi 1. júlí 2027. Samkvæmt greinargerðinni eru 55% gildra leigusamninga í leiguskrá ótímabundnir, og þeir falla að fullu undir nýju reglurnar. Hin 45% eru tímabundin, og 79% þeirra renna út innan árs. Þar ræðst leigan við gerð nýs samnings, og þar setur frumvarpið engin mörk.

Hvað frumvarpið gerir

Frumvarpi til breytinga á húsaleigulögum (þingskjal 158, 157. mál) var útbýtt 3. október. Kjarni þess er ný 37. gr. a:

• Aðeins þrjú viðmið. Semji aðilar um reglubundnar breytingar á leigu skal það gert við gerð samnings og fylgja einu af þremur viðmiðum: vísitölu neysluverðs, föstu hlutfalli eða fastri fjárhæð.
• Þak við vísitöluna. Leiði fast hlutfall eða föst fjárhæð til meiri hækkunar en vísitalan hefði gefið, gildir vísitalan.
• Tólf mánuðir á milli. Að lágmarki tólf mánuðir skulu líða milli reglubundinna breytinga, í öllum samningum, tímabundnum og ótímabundnum. Gildandi regla um að tímabundinn samningur megi ekki breytast fyrstu tólf mánuðina fellur brott í staðinn.
• Staðlað form og reiknivél frá HMS, og hver breyting skráð í leiguskrá með lagagrundvelli sínum.

Samkvæmt greinargerðinni eru 63,5% leigusamninga í leiguskrá bundnir vísitölu neysluverðs, og 94,5% þeirra breytast mánaðarlega.

Hvenær það gildir

Lögin eiga að gilda um samninga sem gerðir, endurnýjaðir eða framlengdir eru eftir 1. júlí 2027. Í eldri samningum sem enn verða í gildi 1. júlí 2028 eiga aðilar að semja um eitt viðmiðanna þriggja. Náist ekki samkomulag má leigusali krefjast breytingar samkvæmt vísitölu neysluverðs, og gildir þá það sem gefur minni hækkun, vísitalan eða upphaflegi samningurinn.

Frumvarpinu er í greinargerðinni ætlað að styðja við að kjarasamningar haldi, eftir að verðbólga fór yfir viðmið þeirra í ágúst 2026. Lögin taka gildi um mitt ár 2027, árið sem Seðlabankinn spáir að verðbólga hjaðni tiltölulega hratt.

Hverja það snertir

Greinargerðin birtir sjálf tölur úr leiguskrá HMS um mitt ár 2026:

Ótímabundnu samningarnir eru þeir sem frumvarpið breytir mestu fyrir. Þar getur leiga nú breyst mánaðarlega árum saman. Eftir 1. júlí 2028 má hún aðeins breytast einu sinni á ári og aldrei umfram vísitölu, nema á grundvelli heimildanna hér að neðan.

Tímabundnu samningarnir endurnýjast flestir innan árs. Leigan í nýjum samningi ræðst við gerð hans, og þar gilda engin föst mörk. Ef sami leigjandi endurnýjar á grundvelli forgangsréttar eru samkvæmt 53. gr. húsaleigulaga líkur fyrir því að fyrri leiga sé sanngjörn. Taki nýr leigjandi við gildir aðeins almenna reglan um að leiga skuli vera sanngjörn og eðlileg. Frumvarpið bætir því við að HMS birti markaðsleigu eftir staðsetningu, stærð, aldri og herbergjafjölda, sem hafa skuli til hliðsjónar við ákvörðun leiguverðs.

Leiguskráin nær ekki til allra leigusamninga landsins. Hún hefur verið starfrækt frá 1. janúar 2023 og tók í fyrstu aðeins til leigusala með fleiri en tvær íbúðir í útleigu.

Það sem helst óbreytt

Frumvarpið heldur þremur gildandi heimildum til hækkunar utan reglubundinna breytinga. Þær eiga við í ótímabundnum samningum og samningum til lengri tíma en tólf mánaða, þegar að minnsta kosti tólf mánuðir eru liðnir frá gerð samnings:

• Rekstrarkostnaður. Leigusali má hækka leigu vegna verulegrar hækkunar rekstrarkostnaðar, með þriggja mánaða fyrirvara. Þar telst meðal annars fjármagnskostnaður, og leigufélag má miða við allt eignasafnið. Slík hækkun getur komið til viðbótar við reglubundnar hækkanir. Greinargerðin segir að ekki sé gert ráð fyrir að kostnaði verði velt að fullu inn í leiguna. Leigjandi getur borið hækkunina undir kærunefnd húsamála eða sagt upp með sex mánaða fresti, og þá tekur hún ekki gildi gagnvart honum.
• Markaðsleiga. Báðir aðilar geta krafist leiðréttingar að markaðsleigu. Sú leiðrétting kemur ekki til viðbótar við reglubundnar hækkanir.
• Jöfnun. Óhagnaðardrifin leigufélög mega jafna leigu milli sambærilegra íbúða í sinni eigu.

Meginvextir Seðlabankans eru 8,0%.

Heimildir: Þingskjal 158, 157. mál, 158. löggjafarþingi, frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum nr. 36/1994 (reglubundnar breytingar á leigufjárhæð), útbýtt 3.10.2026, ásamt greinargerð; húsaleigulög nr. 36/1994, 37. og 53. gr.