Kostar lóðin 445 þúsund á fermetra? Reikningurinn stenst, tvær forsendur ekki

Í grein á Innherja 5. október var reiknað að lóðakostnaður og fjármagnskostnaður af honum næmi 445 þúsund krónum á hvern seldan fermetra nýrrar íbúðar í Reykjavík, eða 45% af söluverði. Braggi bar forsendurnar saman við kaupskrá HMS og fundargerðir sveitarfélaganna. Söluverðið og gatnagerðargjaldið standast. Byggingarréttarverðið er efri mörk markaðarins. Tíminn frá lóð að sölu er að jafnaði 2,7 ár um land allt og 3,2 ár í Reykjavík, ekki fimm, og 65 þúsund króna „samningsmarkmið“ finnast ekki í fundargerðum borgarinnar. Með mældum tíma fellur hlutfallið úr 45% í 35 til 37%.

Reikningurinn í greininni

Reiknidæmið er frá framkvæmdastjóra þróunarfélags, sem rætt er við í greininni. Hann leggur saman fjóra liði á hvern seldan fermetra:

Reikningurinn gengur upp. Spurningin er hvort forsendurnar geri það.

Það sem stenst

Söluverðið. Greinin segir meðalverð nýrra íbúða í Reykjavík undanfarna mánuði 982 þúsund krónur á fermetra. Í kaupskrá HMS eru 159 kaupsamningar um íbúðir í Reykjavík með byggingarár 2023 til 2026 frá apríl til september. Söluverð deilt með fermetrum gefur 975 þúsund, og fyrstu sölur einar, 139 samningar, nákvæmlega 982 þúsund. Verðið fór úr 916 þúsund í apríl í um 1.020 þúsund í júlí og ágúst, og 975 þúsund í september.

Gatnagerðargjaldið. 32.317 krónur samsvara 31.250 króna gjaldi Reykjavíkur fyrir fjölbýlishús í gjaldskrá september 2025, uppfærðu með byggingarvísitölu. Margföldunin með 1,2, til að færa gjald af brúttófermetrum yfir á selda fermetra, er forsenda reiknidæmisins, ekki gjaldskrár.

Það sem er efri mörk, ekki meðaltal

Byggingarrétturinn, 150 þúsund á fermetra. Þetta er verð sem fæst í lóðaútboðum þar sem hæsta tilboð ræður. Í útboði Garðabæjar á Hnoðraholti 2023 voru samþykkt tilboð í tíu fjölbýlishúsalóðir við Vorbraut 78 til 206 milljónir króna. Á þeim sex lóðum þar sem íbúðafjöldi liggur fyrir voru það 13 til 15,5 milljónir á íbúð, sem svarar til 120 til 170 þúsund króna á seldan fermetra á verðlagi 2023. Þar á talan heima.

Reykjavík hefur líka úthlutað á föstu verði: í úthlutunarskilmálum borgarinnar 2024 var verð byggingarréttar 45 þúsund krónur á fermetra, um 55 þúsund á seldan fermetra sé miðað við sömu umreikningsforsendu. Innri endurskoðun borgarinnar taldi markaðsvirði byggingarréttar íbúða vera á bilinu 101 til 120 þúsund krónur á fermetra, og í þrettán samkomulögum borgarráðs um atvinnulóðir 2019 til 2021 var gjald fyrir umframbyggingarmagn íbúða 10 til 13,5 þúsund. Talan 150 lýsir dýrasta enda markaðarins.

Það sem stenst ekki

Fimm ár frá kaupum byggingarréttar að afhendingu. Braggi fylgir 678 verkefnum um land allt frá lóðarúthlutun í fundargerðum að fyrstu sölu í kaupskrá. Miðgildið er 2,7 ár; fjórðungur verkefna er kominn í sölu innan 1,7 ára og þrír fjórðu innan 4,3 ára. Aðeins 19% taka lengur en fimm ár, og hjá úthlutunum frá 2018 er hlutfallið 7%. Í Reykjavík einni, 47 verkefni, er miðgildið 3,2 ár og 30% verkefna taka lengur en fimm ár. Sé miðað við lokaúttekt í stað fyrstu sölu, sem er nær afhendingu, er miðgildið 2,6 ár um land allt og 2,7 í Reykjavík.

Fimm ár eru því í efsta fimmtungi um land allt og efsta þriðjungi í Reykjavík, ekki dæmigerður tími. (Fyrirvari: verkefni sem enn eru óseld eru ekki í mælingunni, svo raunveruleg miðgildi eru nokkru hærri, einkum í Reykjavík þar sem fá verkefni úthlutana síðustu ára hafa náð sölu.)

Þessi forsenda vegur þyngst. Fimmtán prósenta ávöxtunarkrafa í fimm ár tvöfaldar upphæðina; í 2,7 ár hækkar hún um 46% og í 3,2 ár um 56%. Fjármagnsliðurinn fellur úr 191 þúsund í 87 til 105 þúsund.

Samningsmarkmið Reykjavíkurborgar, 65 þúsund á fermetra. Samningsmarkmiðin eru samþykkt borgarráðs frá 27. nóvember 2014 um samninga við lóðarhafa á þróunarreitum. Í samkomulögum borgarinnar við lóðarhafa sem byggja á þeim er gjaldið 17.500 til 18.500 krónur á fermetra íbúða ofanjarðar, auk kvaða um að 20% íbúða verði leiguíbúðir og Félagsbústaðir fái kauprétt á 5%. Tala nærri 65 þúsund finnst ekki í fundargerðum borgarinnar. Sé verið að meta kvaðirnar til fjár er það ekki gefið upp í greininni.

Niðurstaðan með mældum forsendum

Sé byggingarrétturinn verðlagður eins og í föstu verði borgarinnar 2024, og samningsmarkmiðin eins og þau standa í samkomulögum, fer hlutfallið enn neðar. Lóðin er stór liður í verði nýrrar íbúðar, og það er rétt í reiknidæminu að ávöxtunarkrafan á biðtímanum skiptir sköpum. En 45% er það sem dýrasta lóð á markaðnum kostar í verkefni sem lendir í lengri kantinum, ekki það sem miðlungsverkefni ber.

Heimildir: Kaupskrá HMS til 2. október 2026; fundargerðir borgarráðs Reykjavíkur, innri endurskoðunar Reykjavíkur og bæjarráðs Garðabæjar; gjaldskrá Reykjavíkurborgar um gatnagerðargjald; ferilgögn Bragga um 678 verkefni frá lóðarúthlutun að fyrstu sölu og 319 að lokaúttekt.