Leigumarkaðurinn kólnar: nýjum leigusamningum fjölgar 60% hægar en í fyrra

Leigumarkaðurinn hefur kólnað verulega. Skráðum leigusamningum fjölgaði um tæplega 1.250 á fyrri helmingi ársins, samanborið við nærri 3.100 á sama tímabili í fyrra — um 60% hægari fjölgun. Leiguverð hækkar enn, en fylgir nú verðlags- og launaþróun mun nánar en á þensluárunum 2023 og 2024.

Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,4% í júní milli mánaða og um 5,7% á síðustu tólf mánuðum, samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Í janúar og maí lækkaði leiguverð lítillega að raunvirði milli ára, sem hafði ekki gerst síðan í maí 2023.

Taktinum gjörbreytt frá þensluárunum

Á árunum 2023 og 2024 hækkaði leiguverð talsvert umfram bæði vísitölu neysluverðs og launavísitölu, þrátt fyrir miklar launahækkanir og aukinn eftirspurnarþrýsting vegna Grindavíkuráhrifanna. Frá miðju ári 2025 hefur dæmið snúist við: leiguverð hækkar nú hægar en laun og helst nær hækkunartakti verðbólgu. Til lengri tíma hefur leiguverð þó hækkað mun meira en laun tekjulægri hópa — frá 2014 til 2024 hækkaði leiguverð um tæp 122% á móti tæplega 89% hækkun lægstu launa.

Leigufélögin skýra samdráttinn — ekki einstaklingar

Hægari fjölgunin skýrist nær alfarið af leigufélögum, þar sem samningum fækkaði milli ára, á meðan lítil breyting varð meðal einstaklinga. Nýskráningum einstaklinga hefur raunar fjölgað í hverjum mánuði það sem af er ári, en afskráningar hafa vaxið heldur meira — enda eru íbúðir einstaklinga oft aðeins tímabundið í útleigu.

Þróunin sést í hverjum einasta mánuði fyrri árshelmings. Í maí féllu rúmlega tvöfalt fleiri samningar úr gildi en í apríl, að mestu vegna námsgarðasamninga, og jafnvel að teknu tilliti til árstíðar voru afskráningar 22% fleiri en í maí í fyrra. Í júní var nettófjölgunin um 33% minni en árið áður, þar sem nýskráningar stóðu nánast í stað en afskráningar voru 16% fleiri.

Skráningarskyldan skilaði minna en vonir stóðu til

Athygli vekur að nýskráningar hafa að mati HMS ekki aukist umfram eðlileg mörk eftir að almenn skráningarskylda tók gildi um áramótin, þvert á markmið breytingarinnar. Skýringin liggur meðal annars í því að leiguskráin nær enn aðeins yfir um 30 þúsund af áætluðum 50 þúsund heimilum á leigumarkaði — leiga milli ættingja og vina eða herbergjaleiga skilar sér líklega ekki inn.

Hægari fólksfjölgun að baki minni eftirspurn

Að baki minni eftirspurn liggur meðal annars hægari fólksfjölgun. Landsmönnum fjölgaði um 5.080 árið 2025, um fimmtungi undir meðaltali síðustu tíu ára og langt frá methækkuninni árið 2022 þegar fjölgunin nam rúmlega 10.000. Aðflutningur erlendra ríkisborgara, sem eru hlutfallslega margir á leigumarkaði, hefur dregist verulega saman.

Fyrstu kaupendur: hátt hlutfall en færri einstaklingar

Hlutfall fyrstu kaupenda hefur verið óvenju hátt, tæplega 40% í apríl og það hæsta sem sést hefur frá 2007, en rúmlega 36% fyrstu sex mánuði ársins. Hækkun hlutfallsins skýrist þó betur af rýmkun lánþegaskilyrða en raunverulegri fjölgun: hámarksveðsetningarhlutfall var hækkað í 90% síðla árs 2025 og fleiri gátu nýtt sér hlutdeildarlán. Fyrstu kaupendum fækkaði í raun um ríflega 9% milli ára, þótt öðrum kaupendum hafi fækkað enn meira. Enn sjást því ekki skýr merki um að leigjendur séu að færa sig yfir í eigið húsnæði.

Reiknaða húsaleigan hjaðnar hægar

Reiknuð húsaleiga, sem Hagstofan notar til að meta húsnæðiskostnað eigin húsnæðis í vísitölu neysluverðs, hefur hækkað um 3,4% frá áramótum — hægari hækkun en vísitala leiguverðs. Vert er að hafa muninn í huga: vísitala leiguverðs mælir verð í nýjum leigusamningum, en reiknaða húsaleigan byggir bæði á eldri og nýjum samningum eftir aðferðabreytingu Hagstofunnar í júní 2024. Hún hjaðnar því hægar og endurspeglar ekki sömu þróun — sem skiptir máli fyrir verðbólgumælinguna, enda vegur húsnæðisliðurinn þyngst í ársverðbólgunni.

Tengt: Verðbólga í júlí · Verð/leigu-hlutfall — kaup eða leiga? · Húsnæðislánareiknivél

→ Greining Íslandsbanka

Heimild: Greining Íslandsbanka. Undirliggjandi gögn: HMS, Hagstofa Íslands og Þjóðskrá.