ÚTTEKT: 41,5% byggingarfyrirtækja búast við verri stöðu og nær helmingur hyggst fækka fólki

ÚTTEKT BRAGGA · Könnun meðal byggingarfyrirtækja, september 2026

Meirihluti byggingarfyrirtækja, 54,4%, telur reksturinn góðan í dag. Samt búast 41,5% þeirra við að staðan versni á næstu tólf mánuðum og nærri helmingur hyggst fækka starfsfólki. Nær fjórir af hverjum fimm nefna vexti og verðbólgu sem helstu hindrunina. Þetta eru niðurstöður nafnlausrar könnunar sem send var 723 fyrirtækjum í byggingariðnaði. Braggi ber svörin saman við eigin gagnagrunn um byggingarkostnað, álagningu og sölutíma.

Staðan í dag: reksturinn heldur, verkefnin þynnast

Reksturinn stendur enn þokkalega en verkefnastaðan er klofin í tvennt: jafnmargir segja hana góða og slæma. Fyrirtækin lifa á verkum sem þegar eru hafin. Nýju verkin koma ekki inn í sama mæli.

Næstu 12 mánuðir: samdráttur í kortunum

Aðeins 13,2% búast við betri stöðu (n=53) en 41,5% við verri, þar af 18,9% við mun verri. Verktakar eru svartsýnni en þeir sem byggja til sölu: 60% verktaka búast við verri stöðu en 45,8% byggjenda. Innan við fjögur prósent ætla að fjölga fólki.

Hvað stendur í veginum?

38 fyrirtæki svöruðu opinni spurningu um helstu hindranir. Svörin flokkast svona:

Túlkun Bragga: hvað segja gögnin?

1. Vextirnir bíta tvisvar

Vextirnir leggjast bæði á byggjandann og á kaupandann. Rannsókn Bragga á ársreikningum verkefnafélaga gefur þá vísbendingu að eignfærður fjármagnskostnaður sé um 15,6% af eignfærðum byggingarkostnaði, á móti 46,9% í vinnu og 31,1% í efni. Kaupendamegin eru óverðtryggðir fastir vextir Landsbankans 8,65–9,50% (27. ágúst 2026) og breytilegir 9,75%. Þriggja ára fastir vextir voru 3,90% haustið 2020. Hvert ár sem íbúð stendur óseld hleður því vaxtakostnaði ofan á verkið, og sama vaxtastig þrengir greiðslumat kaupenda. Þetta skýrir hvers vegna vextir og greiðslumat koma báðir fram í svörunum.

2. Frostið er í nýjum íbúðum

Samkvæmt mánaðarskýrslum HMS var birgðatími nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu 12,5 mánuðir að meðaltali árið 2025, á móti 2,9 mánuðum fyrir aðrar íbúðir. Sölutími nýrra íbúða fór úr 143 dögum 2025 í 183 daga 2026, en hefur lækkað í 174 daga í júní. Frostið kann því að vera að byrja að þiðna, sem gæti skýrt að 29% ætla samt að hefja ný eigin verkefni.

3. Verð lækkar ekki, tíminn kostar

Braggi hefur parað kaupsamninga við lokaúttektir í 14 fjölbýlisverkum (1.020 íbúðir). Innan sama verks seldust íbúðir sem stóðu 180 daga eða lengur eftir lokaúttekt á 4,1% hærra fermetraverði en miðgildi verksins, í nafnverði. Byggjendur gefa ekki afslátt; þeir bíða. Biðin er borguð í vöxtum, sem er einmitt það sem svarendur kvarta undan.

4. Hvað situr eftir hjá byggjandanum?

Í rannsókn Bragga á kostnaðarverði 22 seldra verka er miðgildi álagningar á kostnaðarverð seldra eigna 24,3% (framlegð um 19,6%). Dreifingin er mjög mikil: fjórðungamörkin eru 6,2% og 40,0% og bilið nær frá −8,4% upp í 77,7%. Úrtakið nær aðeins til verka sem seldust og skiluðu ársreikningi. Verk sem töpuðust og hurfu eru ekki inni, svo talan er líklega of há frekar en of lág. Fjórðungur verkanna skilaði minna en 6,2% álagningu, og það svigrúm þolir ekki mörg ár af 9% vöxtum.

5. VSK-endurgreiðslan gagnast misvel

Endurgreiðsla VSK af vinnu á byggingarstað lækkaði úr 60% í 35% 1. júlí 2023. Í rannsókn Bragga (27 ársreikningar, 8 félög) nemur endurgreiðslan 0,15–19,3% af byggingarkostnaði ársins, miðgildi 4,85%. Munurinn ræðst af því hvernig félagið er byggt upp. Félög með eigin mannskap fá mest, en félög sem kaupa allt af undirverktökum fá nánast ekkert. Lækkunin úr 60% í 35% kom því harðast niður á byggjendum sem byggja með eigin starfsmönnum á staðnum. Hjá þeim var endurgreiðslan allt að tíundi hluti kostnaðar ársins. Félög sem bjóða allt út til undirverktaka fundu varla fyrir breytingunni, því endurgreiðslan var undir 2% af kostnaði þeirra. Sama regla hefur þannig misjöfn áhrif eftir því hvernig félögin eru byggð upp.

6. Aðföngin eru að þorna

Fullgerðum íbúðum hefur ekki fækkað enn: þær voru 3.637 árið 2024 og 3.371 árið 2025 samkvæmt Reykjavík Economics. Það eru verkin sem hófust á lágvaxtaárunum. Sé litið fremst í ferlinu hefur samþykktum byggingarleyfum fækkað úr 1.116 í 540. Þegar nær helmingur fyrirtækja áformar að fækka fólki bendir flest til þess að lægðin í fullgerðum íbúðum komi fram eftir eitt til tvö ár.

Fyrirvarar

• Svarhlutfall var 14,2% (103 svör af 723, þar af 48 fullkláruð). Fyrirtækin völdu sig sjálf í úrtakið og flestar spurningar hvíla á 38–69 svörum.
• Svarendur eru frekar stærri fyrirtæki: 89,9% hafa 10 starfsmenn eða fleiri og 56,5% 50 eða fleiri. 44,1% byggja til sölu og 30,9% eru verktakar eða iðnfyrirtæki.
• Samanburður undirhópa hvílir á 15–24 svörum og á að lesa sem vísbendingu.
• Við úrvinnslu var gagna aflað með því að meta ársreikninga verkefnafélaga og para kaupsamninga úr kaupskrá við lokaúttektir, auk opinberra gagna HMS, Landsbankans og Reykjavík Economics. Hver tala hefur sitt úrtak, sem getið er í textanum.

Könnunin var nafnlaus. Engin einstök svör eru birt.