Meðalleiga féll um 19 % í ágúst en fermetraverð um 5 %

Fyrirsögnin um að meðalleiga nýrra samninga hafi lækkað um 19% í ágúst gefur ekki ein og sér skýra mynd af þróun leiguverðs. Samkvæmt frétt HMS tóku 3.435 leigusamningar gildi í ágúst 2026 en 3.009 féllu úr gildi. Meðalleiga nýrra samninga á föstu verðlagi lækkaði úr rúmlega 243 þúsund krónum í júlí í tæplega 197 þúsund krónur í ágúst, eða um 19%. Fermetraverðið lækkaði á sama tíma úr 3.877 krónum í 3.701 krónu, eða um 5% (HMS, frétt 11. september 2026).

HMS bendir á að sama árstíðasveifla hafi komið fram í ágúst undanfarin ár og að stúdentaíbúðir dragi meðalleiguna niður. Meðalleiga í krónum mælir því að verulegu leyti samsetningu þeirra samninga sem taka gildi hverju sinni, ekki eingöngu verðbreytingu. Fermetraverð er nær því að sýna breytingu á leiguverði, en það er heldur ekki hreint verðmælikvarði: smærri íbúðir hafa að jafnaði hærra fermetraverð. Lækkun meðalleigu um 19% og fermetraverðs um 5% þarf því að lesa með þessum fyrirvörum (HMS, frétt 11. september 2026).

Leigubyrðin hefur ekki farið stöðugt hækkandi

Gögn HMS um hlutfall leigu af ráðstöfunartekjum gefa ekki tilefni til að segja að leiga hafi tekið sífellt stærri hlut tekna. Hlutfallið var 42% árið 2015, 41% árið 2017, 40% árið 2018, 40% árið 2019, 44% árið 2020, 45% árið 2021, 44% árið 2022, 43% árið 2023, 44% árið 2024 og 40% árið 2025. Árið 2016 vantar í röðina. Hlutfallið hefur þannig sveiflast innan bils frá 40% til 45%, og árið 2025 var það lægst ásamt árunum 2018 og 2019 (HMS, Staðan á leigumarkaði 2026, blað 2.11).

Sama mynd kemur fram í samantekt á skattgögnum um tekjuþróun og fjárhagsstöðu samfélagshópa. Frá 2018 til 2025 hækkaði greidd húsaleiga um eitt prósentustig af ráðstöfunartekjum að miðgildi hjá leigjendum í fullri þátttöku á vinnumarkaði. Á sama tímabili jukust greiðslur af íbúðalánum um 4 prósentustig hjá fólki með íbúðalán (Greinargerð undirhóps þríhliða samtals ríkis, ASÍ og SA, september 2026, bls. 14).

Veik staða leigjenda

Vandinn felst því fremur í stöðunni en í einni samfelldri þróun leigubyrðar. Mun stærri hluti leigjenda en eigenda er í lægsta tekjubilinu: 30% leigjenda hafa einstaklingstekjur undir 400 þúsund krónum á mánuði, á móti 8% eigenda (HMS, Staðan á leigumarkaði 2026, blað 2.7).

Munurinn kemur einnig fram í sparnaði og því hvernig heimili ná endum saman. 38% leigjenda geta safnað sparifé, samanborið við 77% eigenda. Þá ná 44% leigjenda endum saman með naumindum, á móti 17% eigenda, en 18% leigjenda nota sparifé eða safna skuldum, samanborið við 6% eigenda (HMS, Staðan á leigumarkaði 2026, blað 2.8).

Eignastaðan er sömuleiðis veik. Miðgildi eigin fjár leigjenda árið 2025 var 1,2 milljónir króna hjá fólki á aldrinum 25–29 ára, 1,1 milljón hjá 30–39 ára, 0,8 milljón hjá 40–49 ára, 0,9 milljón hjá 50–59 ára, 1,3 milljón hjá 60–69 ára, 2,3 milljónir hjá 70–79 ára og 8,0 milljónir hjá fólki 80 ára og eldra (Greinargerð undirhóps þríhliða samtals ríkis, ASÍ og SA, september 2026, bls. 37).

Þessar tölur um eigið fé eru á mann og lífeyrisréttindi eru ekki talin með. Til samanburðar átti fólk með íbúðalán eigið fé á bilinu 13–50 milljónir króna og skuldlausir eigendur 21–81 milljón króna, eftir aldri (Greinargerð undirhóps þríhliða samtals ríkis, ASÍ og SA, september 2026, bls. 54 og 56). Gögnin um leigjendur ná til meirihluta leigjenda og lýsa því stöðu hópsins, en ekki öllum leigjendum án undantekninga.

Heimildir

• HMS: Stúdentaíbúðir draga niður meðalleigu í ágúst, 11. september 2026.
• HMS: Staðan á leigumarkaði 2026, blöð 2.7, 2.8 og 2.11.
• Greinargerð undirhóps þríhliða samtals ríkis, ASÍ og SA: Tekjuþróun og fjárhagsstaða samfélagshópa, september 2026, bls. 14, 37, 54 og 56.

Samantekt braggi.is úr opinberum gögnum. Allar tölur eru sannreyndar gegn heimildunum hér að ofan.