HMS: Kaupendamarkaður, lengri sölutími og færri íbúðir fullbúnar annað árið í röð

Fasteignamarkaðurinn er áfram í aðlögunarfasa. Í nýrri mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) fyrir júní kemur fram að raunverð íbúða hefur lækkað á ársgrundvelli tíu mánuði í röð, salan er hægari og auglýsingatími íbúða hefur lengst verulega. Á sama tíma blasir við byggingariðnaðinum að færri íbúðir verði fullbúnar annað árið í röð.

Helmingur nýrra íbúða mánuðum saman á sölu

Auglýsingatími íbúða hefur lengst töluvert. Tæplega fjórðungur allra íbúða sem auglýstar voru til sölu í byrjun júní hafði verið á söluskrá lengur en tólf mánuði — samanborið við um 16% á sama tíma í fyrra. Staðan er enn skarpari hjá nýbyggingum: helmingur óseldra nýrra íbúða hefur verið á sölu í meira en 260 daga, borið saman við 183 daga í júní í fyrra.

Afgerandi kaupendamarkaður

Skýr merki eru um að valdið liggi hjá kaupendum. Rúmlega 70% fasteignasala telja verð fara lækkandi. Rúmlega helmingur lýsir markaðnum sem kaupendamarkaði og 39% til viðbótar sem „miklum kaupendamarkaði“ — en enginn telur að um seljandamarkað sé að ræða.

Fyrstu kaupendur í sókn

Þrátt fyrir háan fjármögnunarkostnað hefur hlutdeild fyrstu kaupenda verið óvenju mikil. Hlutfallið náði 39,7% þinglýstra kaupsamninga í apríl — hæsta hlutfall frá árinu 2007 — og hefur haldist hátt frá áramótum (37,2% í febrúar, 35,7% í mars). HMS rekur þetta meðal annars til rýmri lánþegaskilyrða fyrstu kaupenda og breytinga á reglum um hlutdeildarlán.

Óverðtryggð lán aftur ofan á

Á lánamarkaði hefur ásókn heimila í óverðtryggð íbúðalán hjá bönkunum aukist, eftir að verðtryggð lán frá lífeyrissjóðunum voru nánast allsráðandi í fyrra. Bankarnir hafa lítið nýtt undanþágur frá hámarki greiðslubyrðarhlutfalls, en hærra hámarksveðsetningarhlutfall hefur einkum nýst fyrstu kaupendum.

Leigumarkaðurinn kólnar

Minni eftirspurnarþrýstingur greinist einnig á leigumarkaði. Hægt hefur á hækkun leiguverðs, sem hefur staðið í stað að raunvirði undanfarið ár, og færri nýir leigusamningar hafa tekið gildi í hverjum mánuði í ár en í fyrra — þrátt fyrir að almenn skráningarskylda leigusamninga hafi tekið gildi um áramótin.

Uppbygging dregst saman — og það segir til sín

Fyrir byggingariðnaðinn er þetta kjarni málsins: aðeins 1.096 nýjar íbúðir urðu fullbúnar á fyrstu fimm mánuðum ársins — borið saman við 1.146 á sama tíma í fyrra og 1.290 árið 2024 — og útlit er fyrir að fullbúnum íbúðum fækki annað árið í röð. Hagtölur benda til þess að íbúðafjárfesting hafi dregist saman og að starfsfólki í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð hafi fækkað lítillega. Samhliða hægari sölu og lengri birgðatíma nýbygginga eykur það þrýsting á verktaka sem sitja uppi með óseldar íbúðir á meðan fjármagnskostnaður er hár.

Spáð hóflegri hækkun framundan

Íslandsbanki gerir ráð fyrir hóflegri verðþróun á næstu árum. Í þjóðhagsspá bankans frá 3. júní er spáð 3% hækkun íbúðaverðs á árinu 2026, 4% árið 2027 og 7% árið 2028 — nokkur lækkun frá janúarspá bankans, sem hljóðaði upp á 4% hækkun í ár og 6% á því næsta.

Heimild: Mánaðarskýrsla HMS, júní 2026 (Húsnæðis- og mannvirkjastofnun).