Fasteignamarkaður milli steins og sleggju

Ný skýrsla frá Landsbankanum, „Fasteignamarkaður milli steins og sleggju“, var birt í dag og varpar hún ljósi á flókið ástand á íslenskum fasteignamarkaði þar sem margir þættir togast á. Skýrslan bendir á að hægari fólksfjölgun, háir vextir og aukið framboð hafi dregið úr verðhækkunarþrýstingi, en þrátt fyrir þetta hefur markaðurinn sýnt óvæntan viðnámsþrótt. Þetta hefur mikil áhrif á húsbyggjendur, fasteignafjárfesta og almenna neytendur sem eru að leita að húsnæði á Íslandi.

Samkvæmt skýrslunni hefði mátt búast við að fasteignaverð myndi gefa eftir fyrr en raunin hefur verið. Raunverð hefur aðeins lækkað lítillega undanfarna mánuði, sem er athyglisvert í ljósi þeirra þröngu lánþegaskilyrða og hárra vaxta sem ríkja. Þessi viðnámsþróttur er að hluta til rakinn til mikillar eftirspurnar meðal fyrstu kaupenda og aðfluttra einstaklinga. Þessi hópur heldur uppi ákveðnum þrýstingi á markaðinn, jafnvel þótt aðrir þættir dragi úr honum. Fyrir húsbyggjendur þýðir þetta að þótt kostnaður við fjármögnun sé hár, er enn til staðar ákveðin eftirspurn sem getur réttlætt áframhaldandi framkvæmdir, þótt með meiri varfærni sé.

Þessi staða hefur bein áhrif á byggingargeirann á Íslandi. Aukið framboð, sem Landsbankinn nefnir, er afleiðing af auknum byggingarframkvæmdum undanfarin ár. Hins vegar, með háum vöxtum og óvissu í efnahagslífinu, gætu verktakar orðið tregari til að hefja ný verkefni, sem gæti aftur dregið úr framboði til lengri tíma litið. Þetta skapar ákveðna tvíhyggju: annars vegar er þörf á meira húsnæði, sérstaklega fyrir fyrstu kaupendur og aðflutta, en hins vegar eru fjármögnunarskilyrði erfið og óvissa um framtíðarverðþróun. Þetta getur leitt til þess að byggingarfyrirtæki einbeiti sér frekar að því að klára verkefni sem eru í gangi frekar en að hefja ný, sem gæti seinkað því að markaðurinn nái jafnvægi.

Framtíðarhorfur á fasteignamarkaði virðast því vera á milli tveggja elda. Þótt verðhækkunarþrýstingur hafi minnkað og raunverð lækkað lítillega, er enn mikil undirliggjandi eftirspurn sem kemur í veg fyrir stórfellda verðlækkun. Þetta bendir til þess að markaðurinn sé að leita að nýju jafnvægi, þar sem háir vextir og aukið framboð vega upp á móti áframhaldandi eftirspurn. Fyrir neytendur þýðir þetta að þótt lánskjör séu erfið, er ekki víst að verð muni lækka mikið í náinni framtíð. Fyrir byggingargeirann er mikilvægt að fylgjast vel með þessum þáttum og aðlaga sig að breyttum markaðsaðstæðum til að tryggja sjálfbæran vöxt.